Reclamación de defectos constructivos con base en la Ley de Ordenación de la Edificación | Plazo de prescripción

La Ley de Ordenación de la Edificación establece la responsabilidad de los agentes que intervienen en el proceso constructivo, en principio de forma personal e individualizada, y solidaria cuando esta responsabilidad  no pueda individualizarse; en todo caso el promotor responderá solidariamente con los demás agentes ante los terceros adquirentes de los daños materiales ocasionados en el edificio por vicios o defectos de construcción.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de septiembre de 2015 plantea el importante problema de los plazos de prescripción de la reclamación. Por aplicación de lo dispuesto en el art. 1974 del Código Civil, la reclamación realizada a uno de los obligados solidarios interrumpe la prescripción de acciones respecto a todos. Sin embargo, la jurisprudencia distingue entre la solidaridad propia (la impuesta por ley o por la voluntad de las partes) de la impropia, que surge cuando así es declarada por sentencia en los casos en que no es posible individualizar la responsabilidad. A esta solidaridad impropia no le es aplicable el régimen de interrupción de la prescripción establecido en el Código Civil.

En consecuencia, es importante tener en cuenta, para los casos de reclamación de daños constructivos, que es preciso interrumpir la prescripción respecto de todos los agentes de la edificación que puedan verse incluidos en la responsabilidad solidaria, pues de lo contrario, si transcurren los dos años previstos en la LOE desde la producción de los daños sin que se haya formalizado la reclamación de forma fehaciente, la acción se considerará prescrita.